Vous souhaitez investir en SCPI - Attention aux mauvais conseils

Vous souhaitez investir en SCPI ? Attention aux mauvais conseils !

Vous avez sûrement déjà entendu parler des SCPI sur Internet et dans les médias. Attentions aux mauvais conseils ! En effet, des arnaqueurs peuvent se cacher derrière des plateformes en ligne dédiées à la pierre-papier. Soyez intelligent, ne tombez pas dans leurs pièges. Suivez plutôt nos conseils !

Bien distinguer les différentes formes de SCPI

Le principe de fonctionnement d’une Société Civile de Placement Immobilier reste simple à appréhender. Agréée et contrôlée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), elle collecte des fonds auprès des épargnants pour se constituer un parc immobilier. Des immeubles sont acquis chaque trimestre générant des revenus locatifs. En passant des baux commerciaux de longue durée, la SCPI est en mesure de distribuer des dividendes (non garantis) à long terme. Notons que toutes les SCPI ne se valent pas. Elles peuvent être scindées en trois formes bien distinctes :

  • SCPI de rendement.
  • SCPI fiscales.
  • SCPI de plus-values.

Si vous croyez que toutes les SCPI distribuent des dividendes trimestriels, vous vous trompez. Notez que seules les SCPI de rendement vous permettent de vous constituer des revenus complémentaires. En revanche, les SCPI de plus-values ne distribuent aucun dividende à leurs associés. Les SCPI fiscales, quant à elles, sont rattachées à des dispositifs de défiscalisation immobilière : Pinel, Malraux, Denormandie, Déficit Foncier, etc. Elles génèrent des dividendes en plus des avantages fiscaux accordés aux porteurs de parts.

Mettre en œuvre une stratégie d’investissement gagnante

Ne commettez pas l’erreur d’investir dans une SCPI d’un simple coup de tête. Vous risquez de regretter votre choix après quelques mois. N’écoutez pas les mauvais conseils, focalisez vous sur vos objectifs d’investissement : défiscalisation immobilière, constitution d’un complément de revenu régulier, etc. Élaborez ensuite votre stratégie à partir de vos objectifs.

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Mettre en œuvre une stratégie d’investissement gagnante

Si vous visez la performance, misez sur une SCPI européenne. En effet, les SCPI de cette catégorie offrent des taux de rendement supérieurs à 7 %. C’est nettement élevé par rapport à la rémunération de l’assurance-vie et à celle du Livret A qui s’établissent respectivement à 1,30 % et 1 %.

La meilleure stratégie consiste à diversifier vos SCPI. Achetez à la fois des parts de SCPI françaises et européennes. Cela permet notamment d’améliorer le ratio rendement/risque.

Parmi les critères de sélection d’une SCPI, citons le Taux de Distribution, le Taux d’Occupation Financier, le Taux de Rentabilité Interne (TRI) et le prix acquéreur. Il y en a d’autres, mais moins importants.

Choisir la méthode d’investissement SCPI la plus adéquate

Des usurpateurs d’identité peuvent se passer pour un conseiller en gestion privée. Même les investisseurs aguerris tombent parfois dans leurs pièges bien élaborés. Si vous pensez que le prix acquéreur d’une SCPI n’est pas variable, vous êtes une cible parfaite pour les faux conseillers. Notons que la valeur d’une part sociale peut être revalorisée d’une année à l’autre. Pensez à consulter le dernier bulletin d’information de chaque SCPI avant d’y souscrire.

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En lisant le bulletin d’information d’une SCPI de votre choix, vous y découvrirez les différentes méthodes d’investissement possibles. Le démembrement de propriété, par exemple, s’avère avantageux pour un contribuable lourdement imposé sur ses revenus fonciers. En investissant dans la nue-propriété des parts, vous ne touchez pas de dividendes durant la période de démembrement moyennant une exonération totale de vos revenus de SCPI. C’est presque la même chose avec certains contrats d’assurance-vie. Les parts de SCPI y sont éligibles. Vos dividendes ne sont pas imposés avant le dénouement du contrat.

Si votre taux d’endettement est inférieur à 35 %, certaines banques peuvent financer vos parts de SCPI. Vous profitez ainsi de l’effet de levier du crédit en plus de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers.

Quel serait le montant de votre investissement ?

Vous pouvez investir en SCPI dès 300 €. Même si cet argent n'est pas bloqué, vous devez considérer que la somme sera investie sur au moins 10 ans.

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Sur combien d'année souhaitez-vous investir ?

Une durée minimale de 10 ans est conseillée, mais la durée moyenne de détention des parts de SCPI est de 22 ans : les investisseurs choisissent en général de percevoir des revenus complémentaires sur le long terme.

années

Rendement (TDVM) de votre placement SCPI

Le TDVM moyen était de 4,35 % en 2018. Vous pouvez changer ce taux pour mieux le faire correspondre aux SCPI que vous auriez repérées, mais nous vous conseillons de rester dans une fourchette réaliste entre 3 % et 6 %.

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Vos hypothèses

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TDVM %
Frais %
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Julien Delarche

Journaliste spécialisé sur l'actualité Senior et Investissement / Retraite.
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