Quelle que soit la forme qu’on lui donne, la vente viagère n’est jamais sans conséquence sur une succession. Que l’on se place du côté de l’acheteur ou de celui du vendeur, il est important d’en informer ses proches pour éviter les mauvaises surprises. Voici les principales situations qui peuvent se présenter dans ce type de transaction.
Le viager immobilier
Lorsque l’on choisi le viager, on a conscience que l’opération pourra, selon les cas, avoir des répercussions sur la succession et notamment lors du décès du crédirentier (le vendeur) ou du débirentier (l’acheteur).
Pour les héritiers du vendeur, le bien cédé en viager n’entre plus dans la succession, ils n’ont donc plus aucun droit sur celui ci. Bien sûr, si la personne détenait d’autres biens immobiliers, ils ne sont pas concernés et reviennent de droit aux héritiers. De plus en plus, les contrats de ventes en viager bénéficient d’une clause de rente réversible sur le conjoint ou un membre de la famille (parent, enfants, petits-enfants…). Dans ce cas de figure, le ou les bénéficiaires de la réversion continueront à percevoir la rente viagère, et ceci sans devoir payer de droits de succession (art 793 du Code général des impôts).
Pour les héritiers de l’acheteur, ils doivent continuer de payer la rente viagère à sa suite. S’ils ne le font pas, le vendeur récupérera son bien sans pour autant avoir à rembourser les sommes précédemment engagées. L’unique moyen de ne pas avoir à payer la rente viagère est en fait de renoncer à leur héritage. Néanmoins, quand le patrimoine contient d’autres biens que le simple viager, Il est également possible d’opter pour la revente du viager et ainsi, épurer en une fois la somme. Sachez toutefois que ces situations peuvent être anticipées. En effet, l’acheteur avisé pourra souscrire une assurance particulière pour éviter à ses héritiers ce genre de désagréments.
Vente viagère entre parents
L’option de la vente en viager à un membre de sa famille peut être une bonne solution pour ceux qui souhaitent que leur bien reste dans la famille tout en s’assurant une retraite confortable. Mais attention, cette transaction peut parfois être source de conflits familiaux. Il est donc préférable de demander l’accord de l’ensemble des enfants. Il faut également savoir que si un propriétaire vend son bien en viager à un enfant en se réservant l’usufruit du bien, celui-ci fera partie de la succession à son décès, puisqu’il en reste fiscalement propriétaire.
Si la vente viagère permet également d’éviter des frais de succession, il faut cependant veiller à ce que l’acheteur paye bien les rentes viagères, et que leur montant ne soit pas dérisoire, sinon le Fisc pourra assimiler cette vente viagère à une donation déguisée. Dans tous les cas, les traces et justificatifs des paiements doivent donc être conservés.
Bien que dans ce genre d’affaires, les recours en justice soient limités et assez peu fréquents, les enfants peuvent demander l’annulation de la vente s’ils peuvent prouver que l’état de santé du vendeur était préoccupant au moment de la transaction, et que par conséquent, l’acheteur avait connaissance de cette information. De même, les héritiers peuvent intenter une action en justice si le prix payé était très inférieur à la valeur réelle du bien. Une nouvelle fois, il est fortement conseillé de faire figurer dans l’acte de vente les modalités de calcul du bouquet et de la rente. Ainsi, lorsque le vendeur aura consenti à une baisse de prix significative car il ne trouvait pas d’acquéreur, le fait devra figurer au contrat pour éviter toute contestation.
Le cas des biens en indivision
Il est tout à fait possible de mettre en viager un bien en indivision. La règle impose toutefois qu’après le décès d’un des époux, son conjoint restera propriétaire de la moitié du logement mais les enfants pourront prétendre à l’autre moitié. Il est dès lors permis à l’acheteur d’envisager un paiement comptant (vente classique) pour la partie du bien appartenant aux enfants et un viager sur le reste. Le crédirentier pourra également conserver la jouissance du bien jusqu’à son décès.
A l’heure actuelle, un nombre croissant de personnes se tourne vers le viager, aussi bien pour la vente viagère que pour l’achat. Pour ceux qui voient dans l’immobilier une valeur refuge, c’est un placement à plus ou moins long terme qui offre l’avantage d’être relativement sûr et attrayant comparé aux aléas des spéculations boursières ou bancaires.
