Le démembrement de propriété
Cela peut paraître évident mais mérite d’être répété, en anticipant la transmission de son patrimoine immobilier, on évite bien des soucis à ceux qu’on aime et on diminue considérablement les droits qui pèsent sur les successions. Cela sonne, il est vrai, comme un message publicitaire. Cependant, préparer de son vivant cette transmission est la plus sage des décisions pour éviter de faire peser sur ses héritiers de lourds « droits de succession ». Donc une solution simple se présente à vous le démembrement de propriété.
Devenez usufruitier
Si les lois peuvent être changeantes ou complexes, certaines d’entre elles ont néanmoins le mérite de proposer des solutions bien utiles. Le démembrement du droit de propriété est l’une d’entre elles..,Il consiste à répartir les droits politiques et économiques entre plusieurs personnes, et donc à séparer la pleine propriété en deux parties : l’usufruit d’une part, la nue- propriété d’autre part.
L’usufruitier a le droit de jouir du bien (l’usus) ou d’en percevoir les revenus (le fructus) jusqu’à son terme (le décès ou la fin de la période convenue si l’usufruit a été constitué pour une durée temporaire). Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l’usufruitier et a un droit futur, celui de détenir la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.
Attention
un démembrement de propriété n’est pas une indivision même si en pratique, démembrement et indivision sont souvent mêlés (cas d’un conjoint survivant usufruitier d’un bien dont la nue propriété appartient en indivision aux enfants). Vous suivez toujours ? Très bien, alors continuons…
Comme le démembrement de propriété, l’indivision peut elle aussi être légale ou conventionnelle. Elle consiste pour plusieurs personnes à être en concours avec des droits de même nature sur un bien. Le démembrement est caractérisé par sa stabilité. Le nu-propriétaire ne peut pas contraindre l’usufruitier à la vente. Inversement, l’indivision est un état précaire. En effet, «nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».
Tous les biens quels qu’ils soient peuvent faire l’objet d’un démembrement de propriété mais les droits économiques et les pouvoirs de gestion de l’usufruitier et du nu propriétaire dépendent de la nature des biens démembrés.
| Biens immobiliers | Titres de sociétés | Valeur mobilière de placement | |
| Acte courant | Usufruitier pour tous les actes courantsUsufruitier et Nu-propriétaire pour les baux commerciaux et ruraux | Actions : usufruitier pour les AGOParts sociales :décisions relatives à l’affectation des bénéfices | Usufruitier |
| Disposition/ Vente | Usufruitier et Nu-propriétaire | Usufruitier et Nu-propriétaire | Usufruitier |
| Conséquence de la vente | Partage du prix | Partage du prix | Remploi |
| Impôt sur le Revenu | UsufruitierImputation par le nu propriétaire des travaux qu’il réalise sur un immeuble loué | Usufruitier sauf dispositions statutaires contraires dans certaines sociétés | Usufruitier |
| Plus value | Chacun sur sa quote-part du prix | Chacun sur sa quote-part du prix | Nu-propriétaire (ou usufruitier si option contraire irrévocable signifiée à la banque) |
De manière générale, il est possible de déroger à ces règles en prévoyant par un acte une répartition différente des pouvoirs, soit en renforçant la gestion conjointe, soit au contraire en attribuant la totalité des pouvoirs à l’usufruitier ou au nu-propriétaire agissant seul.
Des droits réduits
Avantage de l’opération : les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Cette dernière est calculée en fonction de l’âge du ou des dona
teurs au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur. Ainsi, si le donateur a entre 51 et 60 ans, la valeur de la nue-propriété représentera 50% de la valeur du bien. Ce taux passe à 60% entre 61 et 70 ans, 70% entre 71 et 80 ans, 80% entre 81 et 90 ans et 90% au-delà de 91 ans. Ainsi, les abattements liés aux donations sont applicables sur la valeur de la seule nue-propriété (100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans).
Fiscalement, la réunion de l’usufruit à la nue propriété au décès de l’usufruitier ne génère aucune imposition supplémentaire. Aussi, les parents ont transmis la valeur de l’usufruit d’un bien en franchise de droits.
Le démembrement de propriété est une technique d’optimisation économique. Toutefois, la divergence d’intérêts entre usufruitiers et nus-propriétaires et la division des pouvoirs peuvent être source de tensions familiales. Aussi, en fonction des réalités familiales et des souhaits des parents, il convient d’encadrer cette technique par des actes juridiques appropriés. Experts comptables, notaires et avocats spécialisés sont les meilleurs conseils en la matière.
