Vous voulez faire profiter de votre bien immobilier à vos enfants et vos petits-enfants ? Pour éviter que la succession soit coûteuse pour vos descendants et pour assurer une transmission en douceur, de nombreuses solutions s’offrent à vous. Explications.
Transmettre en douceur son patrimoine immobilier par donation en pleine propriété
Afin de réduire les droits de succession au décès du parent, la donation peut devenir une bonne alliée. Elle consiste tout simplement à donner le bien de son vivant aux héritiers et à n’importe quel moment. Elle se décline en deux types :
- Les donations hors parts successorales : ont pour objectif d’avantager un héritier ou de donner ses biens à un individu externe à la succession ;
- Les donations en avancement de parts successorales : quant à elles, conservent l’égalité entre les héritiers. Ce type de succession est en quelque sorte une avance sur l’héritage.
Ce type de dispositif réduit tout risque de conflits et surtout facilite la répartition des biens. Il peut être destiné aux enfants et petits-enfants, aux membres de la famille proche ou au conjoint. La donation permet aussi de profiter d’avantages fiscaux tels que des abattements jusqu’à 100 000 € pour un don aux enfants. Le montant varie selon le lien de parenté avec le donataire.
Le système de démembrement de propriété
Cela consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Généralement, cette technique est recommandée pour les parents qui souhaitent diminuer le coût d’une donation. Pour ce faire, ils conservent l’usufruit et ont la possibilité de mettre le bien en location et percevoir les loyers ou bien de l’occuper selon ses préférences. L’enfant, quant à lui, détient la nue-propriété. Celui-ci récupère la pleine propriété quand l’usufruitier décède.
Comme indiqué, le démembrement de propriété réduit les droits de succession puisque les calculs seront basés uniquement sur la nue-propriété dont la valeur fluctue selon l’âge du nu-propriétaire. Si vous avez, par exemple, entre 21 à 30 ans, elle représentera 20% de la valeur totale du bien.
Pourquoi opter pour la création de société civile immobilière ?
Pour optimiser les donations, la création de société civile immobilière / SCI peut être une solution intéressante. Cette option offre également des avantages fiscaux et patrimoniaux non négligeables. L’objectif ici consiste à donner des parts sociales à ses héritiers. Le principe est le suivant.
Les parents commencent par créer la SCI et y intègrent leurs enfants de manière progressive. Cela évite les droits de mutation durant la cession des parts. Mais pas seulement ! Le couple a la possibilité de céder leurs parts de SCI tous les 15 ans à ses héritiers, et ce, à raison de 100 000 € par enfant. Inutile dans ce cas de verser les frais de donation.
