Une piscine, une véranda ou un abri de jardin peut être un argument de taille, voire même décisif lors de l’achat d’un bien. Mais que faire si on découvre que ces travaux n’ont pas été déclarés par l’ancien propriétaire ? Réponses.
Les travaux concernés par la déclaration fiscale
La réglementation française est bien claire là-dessus : toute construction qui peut augmenter la valeur d’un bien immobilier doit être déclarée, dès lors qu’elle est fixée au sol. Il peut donc s’agir de construction neuve comme un garage, une véranda, une surélévation, un abri de jardin ou une dépendance dont la surface est comprise entre 5 et 20m². Vous l’aurez compris, une fois que ces extensions ne peuvent pas être déplacées, l’obligation de déclaration s’impose. Pour les piscines de plus de 10m², le propriétaire devra également s’acquitter d’une taxe d’aménagement.
Pour information, la recherche de ce type de construction non déclaré est une source non négligeable de revenus pour l’Etat. Depuis quelques années, leur détection a été facilitée par l’intelligence artificielle qui les a repérés sur images aériennes. En 2023, ce ne sont pas moins de 125.000 courriers qui ont été envoyés aux propriétaires pour régulariser rapidement leur situation.
Le vendeur et ses obligations
Lors de la négociation de l’achat du bien, le vendeur est tenu d’informer le potentiel acheteur sur toutes les informations susceptibles d’impacter sur la décision d’achat. Dans le cas où une véranda ou une piscine a été construite sans permis, il doit le préciser par écrit.
Si le vendeur décide de les régulariser avant la signature de l’acte de vente, il n’échappera pas à l’amende qui peut aller de 300.000 euros, jusqu’à 6.000 euros par mètre carré. Dans certains cas, une mise aux normes ou une destruction peut même être ordonnée par le ministère.
D’un autre côté, le vendeur risque un redressement fiscal après avoir sous-estimé la valeur de son bien. L’administration pourrait alors retirer le manque à gagner sur la taxe foncière des 4 dernières années, en plus des pénalités de retard.
Quand et comment se passe la régularisation pour le nouveau propriétaire ?
Si le vendeur vous a informé du manque de déclaration à temps, la régularisation devra se tenir au moment de la promesse de vente et de l’acte d’achat. L’acquéreur peut alors exiger du vendeur la régularisation de la situation ou la négociation du prix de vente. À savoir que si l’acheteur découvre après signature de l’acte d’achat, que des travaux n’ont pas été déclarés, il peut faire annuler la vente.
Il faut tout de même souligner qu’après signature de l’acte d’achat, vous devenez officiellement le propriétaire et peut être tenu responsable de régler cette situation. Dans ce cas, vous devrez vous rendre à la mairie pour fournir les plans et le Cerfa expliquant les travaux à régulariser. Si ces derniers sont conformes aux règles locales en vigueur, vous pourrez avoir l’autorisation dans un délai de 2 mois. Dans le cas contraire, la mairie pourra refuser la demande, exiger une mise en conformité ou dans le pire des scénarios, demander la démolition.
En outre, il faut savoir que si l’acquéreur a acheté une maison dont la piscine ou la véranda a été construite il y a 10 ans, sans autorisation, les risques sont moindres. L’action pénale en termes d’urbanisme se tient au bout de 6 ans après la construction, tandis que la prescription de l’action civile est de 10 ans.
