L'astuce étonnante de la construction sur le terrain d'autrui pour éviter les droits de succession

L’astuce étonnante de la construction sur le terrain d’autrui pour éviter les droits de succession

Les droits de succession peuvent coûter chers aux héritiers, et ce, même après l’application de l’abattement dont ils bénéficient. Justement, il existe une astuce de génie, certes étonnante, pour éviter les frais de succession : la construction d’un bien sur le terrain d’autrui. Explications.

Comprendre le principe de la construction d’un logement sur le terrain d’un autre propriétaire

Techniquement, lorsque vous construisez un bien immobilier sur le terrain d’un tiers, légalement, celui-ci en devient propriétaire. Mais, selon l’accord, il a plusieurs possibilités, soit, il réclame la destruction du bien en question, soit il demande une indemnité à l’individu qui l’a construit. Les chiffres sont souvent équivalents à la somme de la plus-value de la valeur originale du terrain, ou au montant correspondant au coût de la main-d’œuvre et de la construction elle-même.

Bien que cette pratique soit une alternative pour un parent souhaitant transmettre son patrimoine à moindres frais, elle présente des risques, notamment en cas de contestation des autres héritiers ou l’implication fiscale.

Construction sur un terrain démembré : quels sont les avantages ?

Cette opération est assez courante. Elle consiste à la nue-propriété du terrain à ses enfants. En contrepartie, les parents, eux, sont les usufruitiers. Par conséquent, ils possèdent le plein droit d’usage du terrain. Ils ont alors la possibilité d’y construire un bâtiment s’ils le souhaitent ou encore de procéder à la rénovation du bien qui y est déjà implanté. Cette technique est plus avantageuse que la précédente puisqu’au décès du parent, l’héritier reçoit la pleine propriété du terrain et de la construction. Le petit plus ? La valeur de la construction en question n’est pas prise en compte dans le barème des frais de succession. Mais pas seulement !

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La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur. Si ce dernier est âgé de 42 ans, la nue-propriété est équivalente à 40% contre 60% d’usufruit. Les droits fiscaux sont donc fixés à ce taux. Mais, s’il est âgé de 73 ans, alors la nue-propriété vaudra 70%. Néanmoins, sachez que l’enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 euros tous les 15 ans.

Attention, cette astuce peut être assimilée à une donation déguisée, notamment si le donateur est âgé. L’administration pourrait vous faire payer les droits de donation avec une majoration de 10 à 80% et des pénalités de retard allant jusqu’à 2% par an. Pour y remédier, il vaut mieux procéder au démembrement du terrain dès l’âge de 45 ans.

Dans tous les cas, avant de vous lancer dans cette aventure, n’hésitez pas à recueillir des informations concrètes auprès d’un expert qui estimera la valeur du terrain. Ensuite, ce sera le notaire qui se chargera de la rédaction, la publication ainsi que l’enregistrement de l’acte de démembrement.

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Julien
Julien Delarche

Journaliste spécialisé sur l'actualité Senior et Investissement / Retraite.
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