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Démembrement de propriété : une option avantageuse pour les séniors pour un achat immobilier

Démembrement de propriété une option avantageuse pour les séniors pour un achat immobilier

Le démembrement de propriété est une forme d’investissement particulièrement avantageuse. Même les séniors peuvent en bénéficier, à condition de bien comprendre son principe. A priori, c’est une solution d’investissement accessible. Détails.

Zoom sur les avantages du démembrement de propriété pour un sénior

Un sénior a tout intérêt à acheter un logement en démembrement de propriété aux profits de ses enfants ou petits-enfants. D’autant que le principe reste assez simple à appréhender. En gros, il consiste à scinder (temporairement) la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier.

En ce sens, il n’y a plus de pleine-propriété, du moins jusqu’à la fin du démembrement. Dans le cadre d’un démembrement de propriété, il y a toujours un ou plusieurs nus-propriétaires ainsi qu’un usufruitier. A l’évidence, ce dernier peut jouir des fruits du bien en cas de location. Il s’agit en l’occurrence des loyers versés mensuellement. En contrepartie de cette jouissance du logement, l’usufruitier est chargé des travaux d’entretien et d’autres charges afférentes.

Le démembrement de propriété permet d’accéder à la propriété à moindre coût. En effet, l’acquéreur bénéficie d’une décote (entre 30% et 40%) sur le prix d’achat du bien. L’usage du logement est ensuite accordé temporairement à un tiers (usufruitier). La durée de cette opération oscille généralement entre 15 et 20 ans.

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En tant que nu-propriétaire du bien démembré, vous êtes exonéré d’impôt sur les loyers potentiels. L’usufruitier supporte toutes les charges fiscales en lien avec l’utilisation du logement.

Notons que la décote octroyée initialement correspond aux revenus locatifs que vous auriez perçus durant la période de démembrement (en cas de location). A terme, le remembrement du logement intervient. Cela est marqué par l’expiration de l’usufruit. Le moment venu, vous devenez l’unique propriétaire du bien démembré.

D’autres atouts du démembrement de propriété pour les sexagénaires !

La décote et l’absence d’impôt ne sont pas les seuls atouts du démembrement de propriété. Il y a aussi l’optimisation de la transmission de votre patrimoine. C’est un excellent outil pour bien anticiper cette transaction. Pour un sénior, la meilleure stratégie consiste à céder la nue-propriété à ses enfants. Ils pourront ainsi posséder le bien sans pour autant avoir le droit de le vendre ni d’en percevoir des loyers.

En tant qu’usufruitier, vous pouvez louer le logement démembré en vue d’en percevoir les fruits. De quoi compléter votre pension de retraite. En cas de donation, la valeur de la nue-propriété sera retenue lors du calcul de la fiscalité applicable. Elle ne représente qu’une partie de la valeur économique du bien démembré. C’est particulièrement avantageux pour les nus-propriétaires (vos enfants).

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Ils supportent en effet des droits de donations allégés portant uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Afin de jauger la répartition de la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété, le Fisc fourni un barème prévu à cet effet.

L’âge de l’usufruitier à la date du démembrement figure parmi les paramètres pris en compte par l’administration fiscale. A titre indicatif, de 51 à 60 ans, la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit se valent, c’est-à-dire à 50%.

Sachez que tous les 15 ans, un abattement de 100 000 € s’applique dans le cadre d’une donation entre parents et enfants. Si vous avez deux enfants, vous pouvez leur transmettre 200 000 € en franchise de droits de donation.

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Julien

Julien Delarche

Journaliste spécialisé sur l'actualité Senior et Investissement / Retraite.
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