L’estimation de la valeur d’un bien immobilier avant un acte de donation ou succession tient son importance dans le fait que c’est sur cette base que l’administration fiscale calcule les droits relatifs à la transaction. Il est ainsi essentiel de bien la définir afin d’éviter les mauvaises surprises avec le fisc.
Pourquoi bien estimer la valeur d’un bien pour une donation ou succession ?
La réglementation française sur la donation et la succession d’un bien immobilier autorise le propriétaire à fixer librement sa valeur. Cette valeur sera ensuite mentionnée sur l’acte de transfert de propriété pour servir de base de calcul des droits de succession au niveau de l’administration fiscale. Mais cette possibilité ouvre grand la porte à bien des tentations. En effet, certaines personnes peuvent être attirées par la possibilité de fixer une valeur de convenance qui serait nettement inférieure à la valeur réelle du bien sur le marché dans le seul but de faire baisser les droits de succession.
De son côté, l’administration fiscale est, toutefois, très scrupuleuse sur la question. En effet, si le fisc estime que la valeur du bien immobilier était délibérément sous-évaluée par le propriétaire, il peut procéder à un redressement, ce qui aura pour conséquence d’augmenter les droits de succession. Le propriétaire peut même être tenu de payer les intérêts de retard de paiement, de même qu’une majoration de 40 à 80%.
Pour éviter une situation pareille, il est primordial de bien fixer la valeur du bien. La valeur réelle du bien est appelée valeur vénale, ce qui correspond à son prix de vente sur le marché si tel était le cas. Le propriétaire peut calculer lui-même la valeur réelle de son bien ou faire appel à un professionnel.
Faire soi-même l’estimation de la valeur de son bien avant de procéder à la donation ou succession
Pour déterminer la valeur vénale de son bien, il faut tout d’abord se référer au prix de l’immobilier sur le marché dans la région ou la localité où on se situe. Pour obtenir une première estimation, il est possible de se renseigner sur le prix des biens similaires dans la région en considérant le maximum de critères, comme la superficie, la localisation, la vétusté, la proximité des services de base (commerces, banques, etc.), le nombre d’étages, l’exposition, la qualité d’isolation, etc. Étant donné qu’il s’agit d’un exercice assez fastidieux, il est possible de faciliter la tâche en utilisant les comparateurs en ligne qui peuvent indiquer les prix de vente des biens semblables dans chaque commune, ou même dans chaque rue d’une grande ville.
Par ailleurs, il faut savoir que l’administration fiscale a mis à la disposition des contribuables la base de données PATRIM. C’est un outil disponible en ligne qui permet d’estimer gratuitement la valeur d’un bien. Le propriétaire peut indiquer sur le logiciel que la raison de sa venue sur le site du PATRIM entre dans le cadre d’une donation ou succession.
Cela permet de montrer à l’administration fiscale qu’il a effectué des recherches dans le but de fixer la valeur réelle de son bien avant de procéder à la succession. Les résultats obtenus sur PATRIM peuvent effectivement être ajoutés au document de succession présenté au fisc pour appuyer le bien-fondé de la valeur du bien mentionnée sur l’acte de transfert.
Faire appel à un professionnel pour être certain de la valeur de son bien
Dans tous les cas, l’estimation de la valeur réelle de sa maison, lorsqu’elle est réalisée par soi-même, reste assez peu précise. Pour fixer la valeur vénale du bien, rien ne vaut l’expertise d’un professionnel. À l’exemple du notaire, ce dernier peut estimer la valeur du bien de la façon la plus objective possible en calculant les décotes et surcotes des biens similaires dans la région de location du bien concerné. De plus, l’intervention d’un notaire pour la fixation de la valeur du bien est un véritable plus aux yeux de l’administration fiscale.
D’autres professionnels peuvent également être sollicités pour déterminer la valeur réelle d’un bien destiné à la succession ou à la donation, notamment l’avocat en droit de succession ainsi que l’agent immobilier.
Zoom sur les conséquences d’un bien sous-évalué dans le cadre d’une donation ou d’une succession
Il est devenu une formalité d’estimer la valeur vénale d’un bien lors d’un don d’une succession. Comme on le sait déjà, l’estimation d’un bien immobilier peut être effectuée par un professionnel. Le propriétaire peut également choisir de s’en occuper lui-même. Dans tous les cas, un bien sous-évalué n’est pas sans conséquence.
Implacable, l’administration fiscale vérifie toujours la véracité et la concordance de la valeur d’un bien dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Il arrive parfois que celle-ci soit inférieure à sa valeur réelle. Le fisc s’en apercevra tôt ou tard. Le cas échéant, le contribuable concerné devra régulariser des droits de succession ou de donation. Plus précisément, ils sont calculés sur la différence entre la valeur déclarée et la valeur réelle.
En cas de bien sous-évalué, un redressement fiscal s’applique automatiquement. Bien entendu, l’administration fiscale a besoin de preuves pour justifier cette décision. Elle prend ainsi en compte le prix de vente de différents biens similaires. En vertu de l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales, le service des impôts doit apporter « la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations » par rapport à la valeur vénale « réelle » du logement transmis. En validant la sous-estimation de votre bien, le fisc n’hésitera pas à appliquer une majoration allant de 40 % à 80 %.
