Investissement immobilier pour les Seniors

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Il y a de multiples façons d’investir son argent de nos jours. Les temps sont de plus en plus durs avec cette baisse inévitable du pouvoir d’achat, les retraites qui diminuent alors que la durée de cotisation s’accroît. Parmi les issues, l’investissement en immobilier, une solution de complément de revenu en plein essor.

Investir en immobilier : une meilleure affaire pour les seniors

L’investissement immobilier commence à prendre son ampleur en France. Il n’y a pas d’âge pour ce placement, il y a les jeunes couples qui s’apprêtent à commencer leur vie, il y a également les moins jeunes qui pensent à leurs retraites, à leurs enfants. Le profil de ces seniors qui veulent se lancer dans l’immobilier intéresse plus les banques puisque généralement ils sont stables en matière de revenu, ils ont un contrat d’assurances-vie et surtout les garanties sont importantes vu qu’ils sont souvent propriétaires. Le courtier conseille à ces parents du troisième âge d’emprunter au lieu d’utiliser leurs épargnes vu les conditions qui leurs sont destinées.

Comparatifs des meilleurs placements pour les seniors

Solution
SCPI
Crowdfunding
Résidence Principale/Secondaire
Investissement locatif
Ticket d’entrée minimum500€1 000 €> 50 000 €> 50 000 €
Frais d'entréeFrais d'acquisition : de 5 à 9%Pas de fraisFrais de notaire : 7-8% (neuf = 2-3%)Frais de notaire : 7-8% (neuf = 2-3%)
FiscalitéFiscalité de l'assurance-vie ou Fiscalité des revenus fonciers si achat en directFiscalité des obligations : flat tax 30 %Pas d'impôts sur les loyers "implicites"( taxe habitation majorée jusqu'à 60% pour les résidences secondaires)Divers régimes disponibles
RendementEnviron 4% net (loyers)Environ 6% net (intérêts)Résidence principale : économie de loyer
Résidence secondaire : achat ou rentabilisation possible en location saisonnière
Très aléatoire selon le bien : de 1% à 10% net
Implication de gestionDéclaration fiscale des loyersDéclaration fiscale des intérêtsEntretien et travauxGestion locative, Déclaration fiscale, Entretien, travaux...

Les meilleures solutions pour investissement immobilier

Il y a nombreuses façons de placer son argent dans l’immobilier, d’une manière générale, le choix se fait à partir du budget alloué et des besoins de chaque investisseur. Toutefois, il est conseillé de bien s’informer sur les particularités de chaque solution afin d’optimiser le rendement. On distingue par exemple l’achat de sa résidence principale, le moyen d’une SCPI, le crowdfunding immobilier, l’investissement locatif en direct et bien d’autres encore. Chacun de ces types se différencient par sa fiscalité, son fonctionnement et le montant nécessaire à sa réalisation. Le plus, si vous êtes novice dans le système, des conseillers professionnels peuvent vous aider à mener à bien votre placement.

Résidence principale ou secondaire

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Afin de déterminer si votre résidence est principale, il faut voir si vous vous en servez quotidiennement avec votre famille et si effectivement vous permet de pratiquer vos activités principales. Les résidences occupés à part cette première sont appelées secondaires. Un but que chaque personne active se met en tête est d’avoir sa propre maison, son propre immobilier, 58% des Français sont propriétaires actuellement. Une motivation pour investir dans l’acquisition de son immobilier, principale comme secondaire, est de placer un objectif en payant ses loyers et non les payer indéfiniment pour rien. Puisque le système français permet aux locataires d’acheter progressivement son lieu d’habitation.

DéfinitionFonctionnementRéglementationNotre avis
Une résidence est dite principale lorsque le locataire y vit principalement dans l’année, au moins 8 mois en un an sauf cas de force majeure. Par contre, est appelé résidence secondaire, les maisons de vacances, celles occupées seulement le weekend ou occasionnel. Chaque foyer ne peut avoir qu’une seule résidence principale.
L’achat de sa résidence principale ou secondaire consiste à s’acquérir le logement où l’on vit. Evidemment, certaines conditions sont requises comme le nombre d’années passé dans la résidence, les prix d’achat ainsi que loyers dans le secteur de l’immobilier en question. Si ce n’est pour se constituer un patrimoine, cette acquisition est pleine d’espoir en vue de la revente après une certaine période.
Depuis octobre 2011, la déduction des intérêts sur les montants empruntés pour une résidence principale a été abrogée. La maison fait partie du patrimoine imposable sur la fortune mais toutefois pour faire baisser la facture, une réduction automatique de 30% est appliquée. Quant à la résidence secondaire, le propriétaire bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value sous certaines conditions.
Au moment de la vente d’un domicile, si celui-ci est le lieu d’habitation principal du vendeur, il échappe à la taxation de la plus-value quand la vente aura lieu. Mais si vous devez emprunter pour s’acquérir votre résidence, ça serait un frein à d’autres investissements jusqu’à ce que l’emprunt soit totalement honoré.
Est-il adapté aux Seniors ?
D’un point de vue général, s’acquérir sa résidence n’est pas une forme d’investissement. Si nous parlons de revenu complémentaire bien sûr. Ce sera un engagement pour rien pour les seniors s’ils espèrent en tirer profit. Par contre, si c’est en terme de se procurer un immobilier dans le but de les léguer aux enfants plus tard, c’est une bonne idée.

Investissement locatif en direct

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Il n’est pas toujours aisé de s’aventurer dans ce genre de placement si nous ne parlons que du montant élevé de l’investissement de départ. Mais encore, les risques sont élevés, ils dépendent par exemple de l’emplacement du local, de sa valeur, des vacances locatives ou même de la crédibilité du locataire. Le rendement de l’investissement locatif en direct est toutefois complexe à prévoir puisque de nombreux facteurs variables le caractérise. Par contre, pour un bien à un bon emplacement, la rentabilité est impressionnante voir même exorbitante. Le plus ? Il constitue à l’élargissement de votre patrimoine et c’est simple de le transmettre à vos héritiers.

DéfinitionFonctionnementRéglementationNotre avis
L’investissement locatif en direct consiste à s’acheter un bien sans passer par un professionnel ou une société de placement immobilier. Par cette définition on entend que le propriétaire s’attribuera toutes les tâches de A à Z et en supportera seul les éventuels profits et pertes, ce qui constitue à la fois un atout et une faiblesse.
Le mode de fonctionnement de ce placement consiste à se trouver un bien à acheter, chercher un locataire et gérer l’immobilier par ses propres moyens. Il faudra donc consacrer du temps, de l’énergie et du savoir-faire pour ne pas tomber dans un mauvais placement au risque de gaspiller votre argent.
La réglementation appliquée à l’investissement locatif en direct dépende du dispositif choisi. Si le propriétaire opte pour le dispositif Pinel, la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21% et étalée sur 12 ans. Pour la loi Censi-Bouvard, l’abattement est de 11% sur le montant total investi. Quant à la loi Girardin, la déduction peut atteindre les 38%. Bien sûr, des conditions sont requises pour leur faisabilité.
L’atout de cette forme de placement est la forte rentabilité puisque vous vous passez des commissions des sociétés de placement. Mais les risques sont énormes, si nous ne citons que le locataire mauvais payeur ou la longue vacance locative, ou encore la gestion des travaux et réparations. Vous devez investir beaucoup de votre temps.
Est-il adapté aux Seniors ?
L’investissement locatif en direct n’est pas conseillé aux personnes âgées vu la complexité des tâches de gestion nécessaires. Aussi il faut être très actif pour les nombreuses paperasses à régler, et même si c’est juste pour choisir le meilleur local à acheter, les va-et-vient pour trouver des locataires, … tout cela nécessite un considérable effort physique.

SCPI

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La méthode de faire appel à une Société Civile de Placement Immobilier n’est plus chose nouvelle pour les intéressés de l’investissement immobilier. Il s’agit de placer son capital dans un parc immobilier où le taux de rendement est considérable. La SCPI se charge de toutes les opérations de gestion nécessaires, sa mission est dite clef en main. Du choix des locataires au recouvrement des loyers, de l’entretien des locaux aux différentes procédures administratives, tout est géré par la société. Les investisseurs auront juste à choisir l’institution avec qui ils souhaitent travailler et acheter leurs parts d’action.

DéfinitionFonctionnementRéglementationNotre avis
L’investissement en « Pierre papier » est destiné au particulier où le placement se fait par le biais d’une société de gestion immobilière. Les actions réunies par la SCPI vont lui permettre de s’acquérir un bien et d’en assurer la gestion, certainement moyennant d’un frais de gestion locative, pour qu’après elle partage les loyers selon les parts d’actions.
Le principe est simple, le particulier achète des parts de SCPI. Cette dernière s’investit sur des biens immobiliers entiers, s’assure de la gestion des locataires, des travaux et tout autre obstacle qui pourrait surgir dans le placement. Par la suite, elle se charge de redistribuer un revenu ponctuel à ses actionnaires.
Cette forme de société de gestion est une structure métissée d’une société et d’un fonds d’investissement. Ce fonds d’investissement alternatif destiné aux investisseurs non professionnels, est régulé par l’AMF ou l’Autorité des Marché Financiers. Il faut avoir 760.000 Euros de capital au minimum pour en constituer. Ses acteurs sont la société de gestion, le conseil de surveillance, le dépositaire, l’expert immobilier et les commissaires aux comptes.
Faire appel à une de ces sociétés civiles est une manière de sécuriser votre placement. En prenant en charge la gestion et tout, elle facilite la tâche aux souscripteurs qui n’auront pas de soucis à se faire mais tout simplement de percevoir sa part de revenu. Bien sûr, l’inconvénient majeur est le coût de ces services.
Est-il adapté aux Seniors ?
Sans hésitation, oui, avoir recours à une SCPI est adaptée aux personnes âgées vu la facilité au niveau de la gestion tout en percevant un revenu ponctuel. Aucun risque de liquidité et un moyen sûr de placer son capital. Le plus, il est bien faisable d’investir en cette société de placement au sein d’un contrat d’assurance-vie.

Lmnp

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Depuis 1949, la LMNP est préférablement destinée à ceux qui envisagent de préparer leur retraite. Effectivement, cet investissement est avantageux sur le long terme puisque la valorisation de l’immobilier de fait au courant des années qui passent. En adoptant ce statut, vous avez la possibilité de déduire les intérêts et charges de gestion de votre emprunt et surtout de récupérer les 20% de TVA s’il s’agit d’une résidence neuve de services. Mais vous ne pouvez pas gérer directement votre immobilier meublé non professionnel, vous devez obligatoirement faire appel à un gestionnaire de résidence et être lié par un bail commercial.

DéfinitionFonctionnementRéglementationNotre avis
Cet investissement immobilier regarde la location meublée avec un loyer annuel n’excédant pas les 23000 Euros ou la moitié des revenus du propriétaire. Il est plutôt destiné aux contribuables qui souhaitent investir sur le long terme c’est-à-dire pour un local que l’investisseur n’envisage pas de mettre en vente dans le futur.
S’acquérir une LMNP n’est pas si complexe vu le prix qui n’est pas très élevé puisqu’il s’agit habituellement de petites surfaces, d’un studio. La gestion se fait par le biais d’un bailleur commercial qui va verser un complément de revenu mensuel au propriétaire peu importe la situation du local, loué ou pas.
Tant que le montant du chiffre d’affaires réalisé en un an ne dépasse pas le seuil des 23000 Euros, le propriétaire jouit d’une réduction forfaitaire pour frais. Pour l’impôt sur le revenu, une partie de son chiffre d’affaires est soumis au barème progressif. Toutefois, dans le cas où le seuil exigé dépasse, le régime réel est appliqué.
Un privilège considérable pour le statut LMNP est l’importante optimisation fiscale, c’est d’ailleurs l’une des plus anciennes niches fiscales françaises. Comme inconvénient, on compte le montant d’investissement de départ qui est plus élevé que pour une location nue puisque soit le propriétaire doit soit s’acheter un bien meublé soit meubler un local nu.
Est-il adapté aux Seniors ?
Comme le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est un investissement simple et pratique, il est adapté aux plus de 60 ans. Les services que propose le bailleur commercial les détachent en fait des activités difficiles et fatigantes. Une fois encore, l’immobilier géré fait ses preuves. Les retraités n’ont qu’à attendre le versement du mois de la part du gestionnaire.

Ehpad

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Parmi un moyen de placer son argent, l’investissement locatif en Maisons de retraite médicalisées. Ce sont les personnes qui investissent pour sa retraite qui, généralement, optent pour le placement en EHPAD. C’est un moyen sécurisé d’élargir son patrimoine tout en percevant des revenus mensuels sans efforts de gestion. En moyenne, ce genre d’immobilier comporte de 80 à 120 lits et une chambre contient un lit ou plusieurs selon le profil des retraités. Faire appel aux services de ce type d’établissement est courant pour les Français. C’est donc une mise qui occupe une place importante sur le marché des immobiliers gérés.

DéfinitionFonctionnementRéglementationNotre avis
Un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes est une infrastructure, privée ou publique, destinée aux seniors qui ont perdu leur autonomie physique et ou psychique. Des professionnels de la santé comme des infirmiers, des aides-soignants, des médecins sont présents sur les lieux dans le but d’assister les occupants et prendre soin d’eux.
Le système de l’investissement en EHPAD consiste à acheter une ou des chambres dans une résidence et par la suite la ou les louer à des occupants. Bien sûr, le contrat ne se fait pas directement entre les occupants et le propriétaire mais passe par les moyens d’un preneur à bail commercial.
Afin de profiter du statut de l’EHPAD, il faut premièrement la signature de l’accord tripartite entre le Préfet, le Conseil Général ainsi que le directeur de l’établissement. Cette convention régit le cahier de charges que doit respecter l’établissement ainsi que les tarifs à appliquer et bien sûr en suivant ce qui est dit dans la réforme de l’EHPAD en 24 janvier 1997.
En parlant d’avantage, cette forme de placement est intéressante grâce à ce marché prometteur. Effectivement, la durée de vie s’allonge donc les besoins en infrastructures pour personnes âgées augmentent aussi. Ce type d’immobilier géré nécessite un investissement en ameublement et tout renouvellement ou entretien est à la charge du bailleur.
Est-il adapté aux Seniors ?
L’investissement en Etablissements d’Hébergements pour Personnes Âgées Dépendantes pourrait être intéressant pour les retraités. Vu l’important taux de 93 à 100% que chaque maison de retraites met pour être complet, c’est un marché captivant. Le système d’immobilier géré est attrayant dans le principe que vous n’aurez qu’à faire un investissement de départ et par la suite percevoir un revenu ponctuel.

Opci

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Contrairement à la SCPI, les Organismes de Placement Collectif Immobilier sont formés par un investissement immobilier de 60% au moins. Obligatoirement 10% des actifs doit être disponible dans le but de faire face aux éventuels retraits avant terme des investisseurs. Sous certaines conditions, il est possible pour les OPCI de faire un emprunt pour l’achat d’un immobilier si le montant ne dépasse pas les 10% des actifs immobiliers. Ils sont partiellement préservés des aléas de marché vu qu’ils ne sont pas cotés sur celui-ci. D’une manière régulière, deux évaluateurs immobiliers estiment, chacun de leur côté, l’ensemble des actifs des OPCI.

DéfinitionFonctionnementRéglementationNotre avis
Un OPCI est un organisme qui permet aux particuliers de réunir leur capital afin d’effectuer un placement indirect dans la pierre. Dans la pratique, il est géré par une société de portefeuille agréée par l’AMF. Une des particularités qui caractérise cet organisme c’est le fait qu’il peut faire construire des immeubles pour lui-même.
Via les parts d’actions achetées par les investisseurs, un OPCI acquiert des biens immobiliers qu’il va gérer. Adoptant le même système que la SCPI, les loyers sont redistribués aux actionnaires au prorata de leurs actions après que l’organisme ait déduit les frais liés à la gestion locative et travaux s’il y en a eu.
L’OPCI peut se présenter sous deux formes, à savoir, la Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable qui peut être formé en SAS par actions simplifiées ou SA. Il peut se présenter également en tant que Fonds de Placement Immobilier représenté par sa société de gestion.
Si au-cours du contrat, vous voulez mettre fin à votre accord dans un OPCI, il est possible d’en sortir avant son terme mais sous certaines conditions. Par le fait que le montant du capital qu’il dispose n’est investi qu’à 90% au maximum, le taux de rendement est légèrement plus bas par rapport à une SCPI.
Est-il adapté aux Seniors ?
En tenant compte des caractéristiques de ce type d’investissement immobilier, oui, il est adapté aux seniors. A part la sécurité des placements qu’offre les OPCI, ces investisseurs du troisième âge peuvent se souscrire à partir de leur contrat d’assurance-vie. Et il n’y a pas que ça, par ce moyen, ils bénéficient d’un avantage fiscal.

Crowdfunding

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Né dans les années 2000, le crowdfunding s’est développé de jour en jour avec l’évolution de l’internet et son utilisation. Son concept consiste à récolter des fonds afin de mettre en marche une idée ou améliorer un projet déjà existant. Pour une raison ou une autre, l’initiateur ne passe pas par les établissements financiers mais préfère d’opérer directement avec des particuliers. Ce genre de placement se présente sous plusieurs formes : le don ou donation crowdfunding, la récompense ou don avec contrepartie, le prêt ou credit crowdfunding ainsi que le capital-investissement ou equity. Et évidemment, tout se fait en ligne.

DéfinitionFonctionnementRéglementationNotre avis
Le financement participatif est un type de financement qui se passe des traditionnels acteurs financiers comme les banques. En fait, il se réalise grâce à une transaction financière faite par plusieurs personnes, généralement sur internet. Sur les plateformes de financement participatif vous pouvez voir de nombreux projets, de différentes natures et financer celui qui vous semble convaincant.
Le déroulement du crowdfunding est sans effort et à distance. Il est d’abord nécessaire de mettre en ligne le projet qui a besoin d’aide financière dans sa réalisation. Plus les annonces sont pertinentes, plus les chances pour les annonceurs de recevoir de l’aide sont grandes. Les bailleurs vont par la suite déclarer le montant de leur mise et c’est fait.
Les plateformes de finances participatives sont tenues de suivre une réglementation dans leur activité, variable selon la nature du financement. Par exemple, les plateformes de dons requièrent une souscription à une assurance de responsabilité civile professionnelle. L’encaissement des fonds pour le compte de tiers quant à lui doit être enregistré en tant que APSP.
Dans cet outil de financement alternatif, l’investisseur peut avoir tous les détails qu’il souhaite concernant la réalisation du projet à financer puisque afin de décrocher facilement des investissements, les initiateurs se doivent d’être le plus clair possible. Par rapport à son inconvénient, c’est que la mise n’est pas sécurisée donc les risques de perdre de l’argent sont multiples.
Est-il adapté aux Seniors ?
Oui il est adapté aux personnes âgées, d’un point de vue pratique. Puisque ce financement désintermédié ne nécessite aucun déplacement ni de prise de tête, les retraités peuvent bien s’en sortir avec. Mais quand même il n’est pas trop conseillé à cause du taux de risque élevé par rapport à la pertinence des projets.