L’investissement en nue-propriété : un bon placement pour les seniors ?

Lorsqu’on devient senior, le nombre d’opportunités d’investissement profitables tend à se réduire, surtout si l’on ne possède pas un patrimoine établi. Pour un emprunteur de plus de 60 ans, il est par ailleurs difficile d’accéder à un crédit immobilier. Et pourtant, son âge ne devrait en aucun cas l’interdire de mettre en place des stratégies d’investissement en vue d’une garantie de complément de revenu ou d’une réorganisation de son patrimoine afin de rendre celui-ci plus liquide et facilement mobilisable. Dans ce sens, on se demande si investir en nue-propriété est adapté ou non à un senior.

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Vers 60 ans, l’investissement en nue-propriété est intéressant

Investir en nue-propriété est une option adaptée aux seniors qui ne visent pas à se constituer un besoin immédiat de revenus complémentaires. Ce placement leur permet en outre d’appréhender leurs éventuelles dépenses liées à leur tranche d’âge et à leur dépendance. Autrement dit, on parle d’une solution qui correspond à l’acquisition d’un bien démembré où il y a un usufruitier (bailleur social) et un nu-propriétaire (senior). Il faut préciser que lors d’un démembrement, l’usufruit de la propriété est temporairement attribué à un bailleur (généralement social), pour une durée de moins de 15 ans. Ce dernier sera par ailleurs en charge de la gestion locative et de l’entretien du bien. Actuellement, il n’est pas mal de voir des sociétés qui se spécialisent sur ce créneau. Ces dernières proposent en effet de tels montages.

Quant au nu-propriétaire, dans le cas présent le senior, il a la possibilité de bénéficier d’un gain de trésorerie important en passant par une décote qui se situe entre 30 % et 40 % en fonction du bien et de la durée de cession de l’usufruit. Sinon, il ne faut pas oublier qu’on parle d’une opération n’intégrant pas du tout l’actif taxable à l’ISF. En choisissant ce type de placement, le senior est aussi sûr de récupérer à terme l’intégralité (100 %) de la valeur du logement en pleine propriété, étant donné que la valeur de ce dispositif augmente mécaniquement au fil du temps, sans impôts ni taxes. Enfin, le senior a la possibilité de revendre ses droits à tout moment au niveau d’un marché secondaire qui devient de plus en plus structuré.

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Quels sont les autres avantages à devenir nue-propriétaire ?

Mises à part les économies à la clé, le senior nu-propriétaire d’un bien neuf bénéficie également d’une réduction des frais de notaire, avoisinant 2 % du montant d’acquisition. On parle sinon d’un mode de détention neutre d’un point de vue fiscal, notamment en ce qui concerne l’impôt sur le revenu. Le choix lui appartient évidemment après une quinzaine d’années de partage de la propriété du bien, cela dit au terme du démembrement. Dans ce sens, il peut habiter le logement, le céder ou le louer pour percevoir des revenus locatifs.

L’acquisition de la nue-propriété est par ailleurs une option intéressante avec des parts de SCPI. Sur une base de décote de 35 %, le démembrement s’étalant sur une durée de 10 ans, le rendement annuel peut quasiment atteindre 4 %, et ce, sans éventuelles plus-values sur le prix d’acquisition. Les seniors qui investissent dans des SCPI en cash et soumis à l’ISF auront la possibilité de profiter en parallèle d’un delta de rendement annuel égal à leur tranche marginale d’imposition ISF. Pour ainsi dire, ce placement est un outil efficace pour se préparer un complément de retraite à une échéance de quinze ans sans accroître sa pression fiscale.

Julien Delarche

Julien Delarche

Journaliste spécialisé sur l'actualité Senior et Investissement / Retraite. Vous avez une idée d'article d'actualité ? Contactez moi, pour en discuter.