Le démembrement est-il efficace pour une succession ?

Que l’on parle d’un patrimoine à transmettre dans le cadre familial ou professionnel, le démembrement est l’outil par excellence. En effet, il est possible de céder une partie de son patrimoine dans de bonnes conditions en optant pour ce dispositif. Non seulement il permet de bénéficier d’une fiscalité allégée, mais il peut surtout servir à optimiser sa succession. Explications !

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Démembrement : La pleine propriété scindée en deux

Le principe du démembrement de propriété est un concept à la fois simple et puissant. Toutefois, il est encore largement inexploré par bon nombre de personnes qui pourraient cependant en bénéficier. Pour un propriétaire actuel d’un bien immobilier, il s’agit d’en céder la nue-propriété à son ou ses héritiers. En revanche, il en deviendra l’usufruitier, autrement dit, disposera du droit de l’usufruit du logement. De cette manière, il est possible pour le ou les nus-propriétaires d’acquérir la propriété formelle du bien plus tard. Quant au donateur ou l’usufruitier, il aura la possibilité de conserver jusqu’à sa mort le droit de se servir en toute liberté du bien. Dans ce sens, il pourra alors choisir entre y habiter ou le louer en vue de percevoir les revenus de cette location, ou bien en se donnant un plan d’épargne en SCPI . En résumé, le démembrement ou le partage de la pleine propriété en deux constitue un excellent compromis pour une personne âgée qui souhaite uniquement vivre en paix chez elle jusqu’à la fin de ses jours, mais aspire toutefois à préparer de manière intelligente sa future succession.

Une fiscalité douce selon une certaine tranche d’âge

Certes, plus on est jeune, plus la fiscalité est basse. L’opération que consiste le démembrement fait l’objet d’une taxation adoucie si l’on se focalise sur une succession classique, étant donné que la valeur de la nue-propriété est la seule à être prise en compte. Le taux qui sera appliqué est d’ailleurs profitable du moment que le donateur est encore dans sa jeunesse.

Autrement dit, le bien bénéficie ainsi d’une taxation selon une base d’assiette de 80 % pour un donateur entre 81 et 91 ans, 60 % à moins de 71 ans et 50 % à moins de 61 ans. Quoi qu’il en soit, une fois le décès de l’usufruitier survenu, la pleine propriété revient logiquement à l’ancien nu-propriétaire et ne constitue en aucun cas une taxation supplémentaire.

Démembrer un bien locatif et non une résidence principale

En effet, on parle d’une opération intéressante du moment où elle ne peut et ne doit pas être utilisée de manière abusive, autrement dit, au niveau d’une partie de son patrimoine dont on n’imaginerait pas s’en séparer pour l’instant. Bref, il ne faut pas oublier que toute donation est irréversible. C’est la raison pour laquelle le démembrement est recommandé pour un bien locatif et déconseillé pour une résidence principale. Par ailleurs, l’accord entre le nu-propriétaire et l’usufruitier peut paraître sincère, mais il serait toujours mieux d’accompagner cette opération d’une convention signée en présence d’un notaire en vue d’une répartition des charges liées au bien. Il s’agit par exemple de l’entretien courant et de la taxe d’habitation à la charge de l’usufruitier ou encore des travaux lourds et de la taxe foncière incombant au nu-propriétaire.

Julien Delarche

Julien Delarche

Journaliste spécialisé sur l'actualité Senior et Investissement / Retraite. Vous avez une idée d'article d'actualité ? Contactez moi, pour en discuter.