Résidences services, un bon investissement ?

La rentabilité semble attrayante bien qu’il ne s’agisse pas d’un placement immobilier classique. Investir dans une résidence services offrirait, selon les spécialistes, une rentabilité entre 3,5% et 5% par an, mais tous s’accordent à dire que les risques existent et que l’opération se doit d’être mûrement réfléchie. Pour que votre achat ne tourne pas au cauchemar, plusieurs critères seront à prendre en compte. En voici les principaux.

Un marché en plein essor

Vieillissement de la population oblige, les logements adaptés, sécurisés et offrant des services pratiques attirent chaque année un plus grand nombre de seniors. Si certains d’entre eux sont désireux d’en devenir locataires, d’autres y voient l’occasion de réaliser un bon placement dans la pierre et ce ne sont pas les agences immobilières spécialisées qui leur diront le contraire !

Ces types de biens sont d’ailleurs proposés comme des investissements à revenus élevés et à la fiscalité avantageuse, mais qu’en est-il vraiment ? Les résidences seniors vont généralement du studio au trois pièces et selon leur standing, elles sont dotées d’équipements collectifs répondant aux besoins d’une clientèle spécifique. Elles proposent également des animations et des services gratuits ou payants. Cependant, la diversité des prestations ne suffit pas à elle seule à satisfaire la demande locative. C’est pourquoi leur lieu d’implantation doit tenir une importance majeure dans votre décision d’y investir.

Pour commencer, choisissez un programme dans une ville où la concurrence est restreinte et préférez les villes grandes ou moyennes, disposant d’une vie sociale et d’infrastructures de qualité. Les résidences seniors doivent être situées à proximité des commerces, des transports et des centres de soins. Comme dans tout achat immobilier, on a coutume de dire que le bien doit être situé au bon endroit et au bon prix. Le prix de vente du logement ne doit donc pas être surévalué par rapport au marché de l’immobilier ancien de la ville et le montant hors taxes de son prix d’achat doit être inférieur du prix au mètre carré de l’habitation traditionnelle.

En étudiant bien votre affaire, vous solutionnerez donc les questions du choix de l’emplacement et de la cohérence des loyers afin de vous assurer d’un meilleur taux d’occupation prévisible. De même, vous aurez de plus grandes chances de revendre facilement l’appartement le moment venu.

Choisir le bon exploitant

Acheter un logement meublé dans une résidence services, c’est en confier la gestion à un exploitant. Soyez très attentif à ses qualités pour éviter toutes déconvenues. N’oubliez pas que c’est avec lui que vous signez un contrat de bail commercial d’une durée d’au moins neuf ans en principe (renouvelable automatiquement ou pas). Il vous faut donc analyser son expertise du métier, sa solidité financière, son ancienneté, etc…

L’exploitant est généralement locataire de l’ensemble immobilier. Par conséquent, l’investisseur ne supporte jamais le vide locatif et il est déchargé de la plupart des responsabilités, l’exploitant se chargeant de la location, de la bonne gestion et de l’’entretien de la résidence. Cependant, prenez bien le temps de lire le contrat de vente et le contrat de bail. Vous devrez en effet y vérifier la répartition des charges entre vous et lui. Si vous êtes copropriétaire des parties communes, les coûts d’entretien et de remplacement seront à votre charge. Autre exemple, certains exploitants déclarent prendre tout à leur charge sauf la taxe foncière. Dans beaucoup de contrats, l’exploitant finance les travaux courants et réparations. En revanche, il peut mentionner dans le bail les articles 605 et 606 du Code civil, qui disposent que les gros travaux de réfection de toiture ou de chaudière seront à votre charge.

Soyez tout aussi vigilant sur l’indexation des loyers. Leurs modes de revalorisation devront être basés sur des indices de référence connus (IRL par exemple).

Les avantages fiscaux

Dès l’achat de votre bien et sa mise en location, vous devenez fiscalement un loueur en meublé professionnel ou non-professionnel, en fonction du montant de vos recettes. Sachez que si la somme annuelle est inférieure à 23.000 Euros et représente moins de 50% de l’ensemble de vos revenus, vous serez considéré comme non-professionnel.

Vous pourrez également bénéficier, jusqu’au 31 décembre 2016, du dispositif Censi-Bouvard. Ce régime permet aux acquéreurs de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11% du prix de revient dans la limite de 300.000 Euros répartis sur neuf ans à condition de louer votre appartement pendant cette période. Si vous le vendez avant ce terme, vous devrez restituer l’avantage perçu.

Le dispositif Censier-Bouvard est cumulable avec celui du loueur en meublé non professionnel (mais attention dans ce cas vous ne pourrez amortir le bien que pour la partie excédant 300.000 Euros). Vous pourrez également récupérer la TVA sur le montant de l’investissement (à condition de remplir les critères du statut de loueur en meublé non professionnel et de soumettre les loyers à la TVA). Attention, en cas de revente, la TVA devra être remboursée au prorata des années restant à courir sur cette période.

Enfin, vous devez savoir que les revenus perçus dans cette activité relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon votre situation, vous serez donc imposé sur le mode micro-BIC ou le régime réel.