Locataires retraités, vous avez des droits !

Le droit est, d’une manière générale, protecteur des locataires particuliers. Beaucoup ignorent cependant que la loi est tout particulièrement attentive aux locataires âgés.

Vous trouverez dans cet article tout ce que vous devez savoir si vous êtes un locataire senior ou si vous louez un appartement à un senior, dans le cadre des baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989 (ce qui correspond à la majorité des cas, les baux dit « loi 48 » se faisant de plus en plus rares).

La loi de 1989 s’applique aux baux d’habitation vides, les locations dites « meublées » étant régies par d’autres dispositions, beaucoup moins protectrices. Les baux d’habitations vides sont en principe conclus pour une durée de trois ans, renouvelable de trois ans en trois ans sauf si l’une des parties donne congé, dans des conditions très précisément définies. Si le bailleur est une société, les baux sont conclus pour une durée initiale de six ans (renouvelée ensuite pour la même durée).

Un propriétaire peut-il mettre fin au contrat de bail à tout moment ?

NON, si le locataire respecte ses obligations. Le bailleur ne peut en effet mettre fin au contrat de bail de manière anticipée que si le locataire viole ses obligations principales (par exemple s’il est responsable de nuisances, s’il ne paie pas les loyers ou les charges, ou s’il ne souscrit pas d’assurance pour l’appartement). Dans ce cas, le propriétaire est en droit de demander au juge de constater la résiliation du bail et d’autoriser une expulsion.

Peut-il vendre l’appartement occupé ?

OUI,  un propriétaire est libre de vendre un appartement « occupé », c’est-à-dire avec un bail en cours. Dans ce cas il n’y a pas besoin de signer de nouveau bail, et le bail en cours doit se poursuivre dans les mêmes conditions, avec le nouveau propriétaire. Celui-ci n’a donc pas de droit d’imposer de signer un nouveau bail ni d’augmenter le loyer.

Si à l’échéance du bail en cours, le nouveau propriétaire ne fait rien, le bail sera reconduit de manière tacite aux mêmes conditions que l’ancien. Si au contraire il veut, à l’échéance du bail (et uniquement à l’échéance), changer certaines conditions du bail (et notamment augmenter le loyer), il doit envoyer au locataire, par huissier ou lettre recommandée, une « offre de renouvellement ».

Beaucoup de propriétaires saisissent cette occasion pour informer le locataire en place d’une augmentation de loyer. L’augmentation de loyer n’est pas libre, elle est encadrée strictement. Par exemple, il faut que le propriétaire démontre que le loyer est largement sous-évalué (par rapport au prix du marché pour des logements similaires dans le même quartier) et donner des exemples concrets. Il pourra aligner le loyer, dans ce cas, sur les prix du marché mais doit en justifier.

Dans tous les cas, il est possible de négocier et contester cette augmentation. Pour résumer, tant que le propriétaire ne se manifeste pas auprès du locataire, le contrat initial est renouvelé sans changement (sauf naturellement les indexations annuelles si elles sont prévues au contrat). L’augmentation de loyer est en outre plafonnée dans de nombreuses communes de la région parisienne (Paris et départements de l’Ile de France). En cas de désaccord, le litige est porté devant une commission de conciliation, puis devant les tribunaux. Seul cas où un propriétaire peut demander une augmentation en cours de bail : s’il passe une convention avec une agence étatique pour réhabiliter un logement. Cela requiert cependant l’accord du locataire.

Un propriétaire peut-il mettre fin au bail pour vendre l’appartement vide ?

OUI, mais le locataire restera locataire pendant toute la durée du bail (trois ans). Si un propriétaire décide de mettre l’appartement en vente, il ne pourra rompre le contrat de bail qu’à l’issue d’une période de trois ans, en notifiant son « congé pour vendre » au locataire au moins (et au plus tard) six mois avant la fin de cette période de trois ans. Tout congé délivré (par courrier recommandé ou par huissier) tardivement serait nul et permettrait au locataire d’arguer du renouvellement du bail pour trois années supplémentaires, au même prix. Le congé pour vendre doit, en outre, pour être valable, comporter toute une série de mentions obligatoires, sans quoi il est possible d’en invoquer la nullité.

Si le bailleur entend mettre un logement en vente, il est contraint de faire une offre chiffrée au locataire, qui sera prioritaire pour acheter le logement. Si le locataire accepte le prix offert dans le congé, la vente se réalisera comme une vente classique (chez un notaire), avec l’avantage d’économiser une commission d’agent immobilier.

Le prix offert par le propriétaire peut bien sûr être négocié, si l’achat de l’appartement intéresse le locataire.

Si les parties ne se mettent pas d’accord sur un prix ou si le locataire ne veut pas acheter l’appartement, alors le congé produira ses effets et le locataire devra quitter les lieux à la fin du bail, afin de permettre au propriétaire de finaliser la vente avec un tiers.

En dehors du congé pour vendre, existe-t-il d’autres cas où le propriétaire peut donner un congé ?

OUI, dans le cas du congé pour reprise (le propriétaire veut occuper le logement lui-même ou le donner en location à un de ses proches : conjoint, partenaire de PACS, descendants)

Les personnes aux revenus modestes sont-elles protégées ?

OUI, Le bailleur ne peut pas toujours donner congé aux personnes aux revenus modestes.

Il ne peut en effet être donné congé à un locataire âgé de plus de 70 ans, dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le SMIC brut annuel, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit proposé. Toutefois, si le bailleur est lui-même âgé de plus de 60 ans, ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel brut du SMIC, il peut donner congé à un locataire aux revenus modestes, même s’il a plus de 70 ans.

Le logement de substitution doit correspondre aux besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, du locataire. Il doit en outre être situé : Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ; Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

Existe-t-il d’autres dispositions spécifiques aux seniors ?

OUI, Les locataires de plus de 60 ans peuvent donner un congé à leur propriétaire dans un délai réduit (un mois au lieu de trois). Ce délai réduit profite également aux bénéficiaires du RSA, quel que soit leur âge.